標籤: 房屋二胎

目前市面上貸款種類眾多，二胎房貸是許多人經常忽略的一種貸款方式。申請管道有三種：銀行、融資公司與民間貸款公司。如何從中挑選最適合的申請管道？本篇文章將帶領你一步一步，找尋最適合自己的申請方式。

一、什麼是二胎房貸？

二胎房貸意思是：房子在銀行已經有一筆貸款，繳了一段時間的貸款後，因為有其他的資金需求考量（如想整合負債或想再多一筆資金運用），所以用同一棟房子向第二家銀行、融資公司或民間貸款公司，再申請一筆貸款。

此時第二家銀行、融資公司或民間貸款公司的債權順位，屬於第二順位抵押權人（原銀行為第一順位抵押權人）^註1。因此又可以稱為次順位房貸、二順位房貸等。

• 抵押權人順位
• 貸款房屋遭到拍賣，拍賣後所得價金，需先支付政府稅金，與拍賣時的所需費用，接下來要先清償第一順位抵押權人所餘貸款，剩下來的錢，接著才由第二順位抵押權人，收取拍賣後剩下金額。另因為法拍屋為競價拍賣，所以法院所訂出的拍賣價格，若沒有人投標，就會流標，流標後的價格，就會以上次的拍賣價格打八折，以次類推，最後有可能打四次八折。

由此可知，第二順位抵押權人承擔風險非常高，台灣目前只有11家銀行，有在承作二胎房貸業務，且相對保守。

1.二胎房貸優缺點

當有資金需求時，除了可以申辦信貸、車貸之外，也可以用二胎房貸來取得資金，以下簡單說明比較二胎房貸優缺點有哪些。

• 額度大：

  二胎房貸額度最高500萬，不像信貸有DBR22倍的限制，房屋價值也比汽車高，因此有大額資金需求時，可以考慮申請二胎房貸。

• 易過件：

  二胎房貸因為是用房子做擔保，審核會比無擔保品的信貸寬鬆，過件率也比較高。

• 利率高：

  二胎房貸利率比一般房貸利率高1%左右，但仍不超過法定利率上限16%。

2.二胎房貸適合誰？

資金需求人人有，只是或大或小而已。若是名下房屋已經有房貸，仍有資金需求，且可能因本身條件較差，無法再利用房子向銀行申請一胎房屋貸款，這時候您就可以考慮申請二胎房貸，不失是你尋求資金來源的好方法之一。假如你有以下理由，就可以考慮申請二順位房貸。

• 個人週轉資金
• 當你有資金週轉的時候，不論你是想結婚、出國深造、開店創業等等的理由，都是需要錢來解決問題。若是你名下有房屋，你可以向銀行、融資公司等，申請次順位房貸，進而取得一筆資金來運用。
• 公司週轉資金
• 當公司需要一筆資金運作時，手邊卻欠缺足夠的錢週轉，這時你可以將名下的房屋，向銀行或融資公司申請二順位房貸，取得一筆資金來為公司解決問題。
• 投資理財資金
• 時代越進步，投資的機會與管道就會越多。人人都有屬於自己的理財規劃，只是在投資之前，首先要有資金可以運用，否則一切都只是空談。申請次順位房貸，可以讓你還住在原來的房子下，多出一筆錢運用，是可以迅速取得資金的管道。
• 整合名下負債
• 當你有多筆小額且利率高的貸款（如信貸、車貸、信用卡循環等），而且時常未能按時繳款，進而影響自己的聯徵信用評分。此時你可以申請一筆二順位房貸，整合所有以上小額而且高利率的貸款。讓自己只負擔一筆利率較低的二胎房貸，何樂而不為呢？
• 整理修繕房屋
• 無論舊屋修繕或新屋裝潢，都需要一筆不小的資金。此時你可以申請一筆二順位房貸，運用這筆資金，讓舊屋再現風華，新屋更加美輪美奐。

二、二胎房貸申請管道

選擇二順位房貸之前，我們首先要知道，各個管道的優缺點，然後再依自己的能力，來作評估與選擇。目前台灣承作次順位房貸的管道有三：銀行（11家）、股票上市融資公司，以及民間貸款公司（以代辦/代書為例）。

1.銀行二胎房貸

依上面的說明，我們大概可以知道，在所有的申請管道中，銀行因受到政府法律的嚴格限制，放款利率與風險較其他管道低，應該是辦理二順位房貸的首選。但是，二胎房貸的承擔風險較一般房貸高（第二順位抵押權人），銀行為避免貸款收不回來的情況發生，所以審核就相對嚴格，因此能成功申請銀行二胎房貸的機會並不高。

就算通過審核，除非你各項條件俱佳（信用狀況優良、還款條件優秀）能拿到較低利率，否則銀行願意給你的利率，約落在6%~16%之間，與融資公司的利率條件相差不多。

2.融資二胎房貸

以融資公司二胎房貸的額度來說，最高可到500萬（不動產鑑估淨值110%）；利率約7%~14%(與銀行差不多)；條件審核寬鬆，流程較銀行簡便（只需來電諮詢，並備妥資料申請，約3~5個工作天即可撥款）。

因為二胎房貸市場龐大，市面上有許多自稱融資公司的經銷商，隨意的在招攬客戶（依法規融資公司不可直接放貸給客戶，須透過經銷商申請）導致詐騙與貸款糾紛不斷，因此確認是否為融資公司簽約經銷商是很重要的。本公司「i貸款」為融資公司簽約經銷商，申請二胎房貸有保障，歡迎加Line與撥打免付費電話0800-213886諮詢。

3.民間二胎房貸

除了銀行與融資公司外，民間的貸款管道眾多，如代書、代辦、當鋪等等，也是許多民眾會借錢的對象。只是要提醒你的地方在於，民間貸款的法律規範還不夠嚴謹，貸款利率也多高於法律規定（政府明令規定，貸款年利率不可高於16%）。

仍有許多民間貸款公司，以月利率混充年利率的話術，騙取未知民眾簽約，進而導致社會新聞，因高利貸而走上絕路的例子時有所聞。若是不得已，要選擇民間貸款公司借款，你需要更加小心與謹慎。

二順位房貸各種申請管道優缺點比較

申辦管道	銀行	融資	民間
利率	最低	普	最高
風險	低	低	未知風險
審核	嚴格	寬鬆	寬鬆
額度	依各銀行規定	500萬	高
成數	房價80%	房價110%	不一定
手續費	低	低	最高
如何申辦	洽詢各銀行	請洽本公司	X不推薦

三、二胎房貸額度

二胎房貸額度50萬~500萬都有，貸款成數為不動產鑑估淨值85%~120%不等，實際放款額度，則會因各種申請管道而不同，還須同時考量成數及額度上限，以及個人的信用和財力條件。

貸款額度是指銀行借給你的金額有上限，如大部分銀行最高可借給你的額度上限為300萬。而所謂的貸款成數，指的是以房屋價值下去計算可以貸款的比例，如房屋的剩餘價值為500萬，貸款成數85%是410萬（1000*85%=850萬），但銀行額度上限是300萬，那借你的金額最多就是300萬。

四、二胎房貸利率

二胎房貸利率約落在2.5%~36%區間，而申請管道、信用狀況與財務條件，會關係到實際二胎房貸利率，以下簡單比較各管道的利率：

• 銀行二胎房貸利率

  銀行二胎房貸的年利率約落在2.5%~16%區間，除非你是信用狀況與財務條件，非常良好的客戶，否則想從銀行取得低利率的二胎房貸，幾乎是不可能。依以往記錄統計，一般客戶取得二胎房貸的年利率，約落在6%~16%的區間。

• 融資二胎房貸利率

  融資公司相對於銀行來說，貸款條件與資格審核寬鬆。二胎房貸的年利率，約落在7%~14%之間，幾乎與銀行所給的利率接近。

• 民間二胎房貸利率（代書/代辦）

  民間可以辦貸款的管道更多，以代書/代辦為例，月利率約落在1.5%~3%之間，乍看之下你會覺得，利率比起銀行與融資公司還低，但請注意畫線的地方，「月利率」是指，利率以每個月計算，若換算成年利率為18%~36%，這樣的利率就非常驚人了。而且有些代書/代辦公司，除了超高利率外，甚至要你只繳息不還本金，而這樣的還款方式，永遠也還不到本金，這樣對你來說更是不利。

五、二胎房貸費用

依據申請二胎房貸管道的不同，所收取的費用也不一樣。這些收費項目，主要是用來支付：行政費用、人事成本等，以下為你整理各管道收費項目的明細。

• 銀行二胎：

  銀行收取費用包含開辦費、帳管費等，收費區間約落在$3,000元~$15,000元之間（不含代書費、地政規費等）。

• 融資二胎：

  融資公司的收取費用，為貸款金額1.5%+$15,000元（包含代書費、地政規費）除此之外再無其它收費。

• 代書/代辦：

  所收費用有代辦費、服務費、諮詢費及手續費等等，收費標準與名稱不一，依代書或代辦公司的意願收取。

六、二順位房貸的Q&A

• Q小套房可以申請二胎房貸嗎？

  A不行。銀行對於小套房的貸款標準更嚴格，除非你的小套房在15坪以上，而且位於不錯的地段，否則銀行通常會婉拒小套房的二胎房貸申請。若是向融資公司申請二胎房貸，只要你的小套房還有貸款空間，都能諮詢與申請，最高貸款成數為房價的110%。

• Q沒有薪轉或其他財力證明可以辦二胎房貸嗎？

  A不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素，銀行會認為你的還款能力不足，進而婉拒你的貸款申請。融資公司二胎房貸審核寬鬆，就算沒有薪轉證明，融資公司還是可以貸款給你。

• Q屋齡40年的老房子也可申請次順位房貸嗎？

  A不一定。銀行通常不願意接受，老房子的二胎房貸申請，因為銀行會考慮到房屋未來的轉手機會高不高，畢竟越舊的房屋轉手越困難。融資公司二胎房貸，只要你的房子還有貸款空間，就算是40年屋齡的老屋，都能提出貸款申請。

若是名下有房子，遇上需要資金週轉，但是因自身條件狀況較差時，二胎房貸會是你取得資金的最好方式之一。只是在面對申請管道與貸款話術時，要廣泛蒐集資訊，並謹慎評估後，選擇最適合自己的貸款管道，才能貸得放心，還得安心。

（附錄）二胎房貸額度／利率／費用一覽表

以上資料來自各家銀行與融資公司官網，正確額度與期限以申請結果為主

有資金需求的人常因信用或財務狀況，面臨銀行不借的窘境，二胎房貸正是因應而生的產品，如何在有資金需求時能找到對的管道，借到低利率且高額度的貸款，是所有借貸人最關心的事，讓i貸款帶你了解，想借二胎房貸該注意哪些事項？

 

1. 銀行二胎與融資二胎、民間二胎有什麼差別？

先簡略說明房屋二胎，又稱二順位房貸、次順位房貸，意指房屋已經向第一間銀行抵押貸款後，再向第二間金融機構或融資公司，用同一間房屋抵押借貸出第二筆金錢，這時第二間銀行會視房屋剩餘的殘值，在經過評估後進行放款。所謂的銀行二胎、融資二胎、民間二胎指的是借貸的金融機構不同。

(1) 銀行二胎房貸

要申請銀行二胎，銀行會先考量房屋殘值，也會調閱申貸人的聯徵紀錄，並評估財力及收入證明還款能力都通過後，才會核貸放款。銀行的優點就是讓人放心，過程費用透明，利率也較低，但缺點是放款與核貸條件非常嚴謹，使得申貸常無法通過，也因此造就了融資公司與民間市場管道的崛起。

(2) 融資二胎房貸

融資二胎與銀行二胎最大的差別，融資公司不會以申貸人的聯徵紀錄為核貸標準，完全評估房屋殘值而定，最高可到鑑價的110%，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，且過程透明，重點是：借款紀錄並不會上聯徵，撥款後，借款人可以將名下的高利率貸款或信用卡循環欠款還掉，未來可以慢慢回復信用評分，以後還是有機會，將房貸轉回銀行，是民眾在銀行以外的首選管道。

(3) 民間二胎房貸

只要不屬於銀行、農會、合作社等金融機構都算是民間，優點是過件率高、撥款快速，額度無限制，但缺點是利率非常混亂，從3%~36%都有，尤其前項的利率說明都是使用年利率，常有民間貸款故意用月利率來誤導民眾，讓人稍不注意就陷入高額利率的陷阱，尤其在申貸時需要多注意是否有多收的代辦費、手續費等款項，建議申貸前務必要再三確認清楚。

2. 辦理二胎房貸需要什麼條件？

申辦融資二胎條件比銀行更為寬鬆，以下就先條列出來逐一說明：

• 須年滿20~70歲

一般銀行通常60歲以上就不承辦，少部分最高到65歲，融資二胎則最高承做到70歲，若房屋所有權人年紀超過70歲也沒關係，找一位年紀低於70歲的人出來當借款人，所有權人擔任保證人，一樣可以申貸的，若無法找到低於70歲的人也沒關係，請與我們業務經理聯繫，我們會專案幫您申請，一樣可以通過貸款。

• 自有房屋、可用保人房屋作擔保

不限屋齡、地區，就算是偏鄉仍可辦理，但需要注意必須是在台灣本島上的屋子，若是離島目前還無法辦理，若申貸人本身自己沒有房屋，可以用擔保人名下的房屋作為擔保品。

• 沒有假扣押或查封

申貸人的房子沒有被假扣押及查封，若是有其他情形，也可以與我們業務經理聯絡，我們會專案幫您處理，還是有機會可以通過貸款。

• 有還款能力

許多人的職業並沒有穩定收入，或是沒有薪轉證明，但仍有還款能力，例如：家管、外送人員、自營商、攤販等，都可以辦理且可以順利核貸。

3. 什麼人適合二胎房貸？融資二胎提供哪些方案？

由於融資公司不受銀行法管轄，因此在案件的審核上沒有銀行嚴格，就算信用有瑕疵或是財力證明不足，負債比過高等，都可以先試著洽詢確認條件，只要符合申辦條件都可以辦理融資二胎房貸。

一般客戶若符合以下條件2~4項，可拿到較佳的貸款條件：

• 現職工作需要滿一年，年收入50萬元以上。
• 信用卡持卡滿一年，半年內沒有遲繳紀錄。
• 勞保投保的金額需要3萬元以上。
• 任職公司若是屬於上市公司、專門技術人員。

融資公司也針對不同的條件與需求設立不同的方案，這邊就條例出各項方案的特點做說明：

(1) 優質客戶／優富專案

• 若職業是屬於律師、會計師、建築師、醫師。
• 公教人員。
• 若是一般上班族年收入高於80萬元。
• 自營商的話則需要成立超過5年，資本額大於500萬元。
• 申貸金額高於200萬元。
• 專案額度最高為500萬元，利率為7~14%。
• 最長2年寬限期

(2) 上班族／白領專案

• 房貸繳款紀錄近半年皆正常。
• 沒有民間註記。
• 工作滿3個月。
• 自營商設立滿1年。
• 房貸設定金額大於300萬元。
• 專案額度150萬元，利率為12~16%。
• 不須調閱聯徵紀錄、房屋不用估價。

(3) 新戶專案

• 房屋持有滿一年，繳款正常無延遲。
• 只能有銀行一胎貸款。
• 免繳息及財力證明。
• 額度最高200萬元，利率9~14%。
• 需由融資公司查閱聯徵紀錄。
• 必須客戶親洽辦理。

(4) 老客戶／回娘家專案

• 先前已辦理融資二胎，案件已正常繳滿17期。
• 房屋免重新估價。
• 降月付延長年限。
• 免繳息及財力證明。
• 額度最高300萬，利率9~16%。

融資公司房貸專案

4. 二胎房貸要如何辦理？能直接找融資公司嗎？

由於法規緣故，一般民眾若希望向融資公司進行二胎房貸申貸，很可惜無法直接辦理，需要透過簽約的經銷商協助送件，但網路上這麼多的經銷商，常會讓人看得頭昏眼花，不知道哪一家才是真的，每家都強調最低利率、最高額度，是否真的如同網站及廣告上講的一樣？

(1) 融資二胎究竟該找誰申辦呢？

首先必須要先說明二胎房貸的經銷商的層級與關係，大致上可分2個管道，這邊分別列表說明：

• 直屬經銷商

這類屬於與大型融資公司簽約的第一線經銷商，可以直接向融資公司遞件，討論爭取案件的利率與額度，也不會有多餘的收費，是最理想優先的管道。

• 從屬經銷商

這類屬於自己在外收件，透過直屬經銷商進行送件，民眾有可能會被從中收取手續費。

• 假的經銷商

就是打著融資公司的旗號，假扮成經銷商卻送件給民間或自己放貸的人，更甚有可能純粹只是進行詐騙行為。

這邊需要先說明融資二胎最重要的規則，就是：「融資二胎的核貸條件以第一次進件為主」，意思是說今天只要從第一間經銷商送件，只要條件核准下來後，就算重新再由第二間送件，除非能提供更有力的保人與財力證明，否則核准的條件不會再改變，因此慎選申辦管道非常重要。

(2) 如何分辨優質直屬融資二胎經銷商？

建議可從幾項要點觀察：

• 公司資訊透明清楚

當你在網路中找尋申貸的管道時，一定常發現許多管道只有0800電話或是LINE可聯繫，但卻沒有任何公司的相關資料，在申辦前幾乎有問必答，申辦過後除了收錢，若想提前還款或是利率有問題，常常已讀不回，甚至連人都找不到。

因此從公司的基本地址、連絡電話、業務的照片及資料全部都公開透明，誰在協助、公司在哪裡都能找到才是重點。

• 專業度

你我都認同專業度的重要，但是卻無法分辨人員是否專業，主要是因為不清楚能用那些角度審核，建議可先從銀行的從業資歷查看，在銀行進行同類型的工作久了，才知道銀行用那些條件評估客戶？能用什麼樣的方法協助？如何幫客戶爭取最佳的條件。

若經銷商可以清楚列出業務人員的資歷甚至是證照，能用最淺顯的方式解釋客戶每個不懂的地方，公開透明的檢視資歷才是真專業。

• 沒有事先及額外收費

正規的融資公司直屬經銷商，在簽約對保前不會收取任何費用，但市面上許多代辦代書卻會在剛詢問時就收取諮詢費，甚至開頭就要求簽下委託書並收取委託費，讓已經手頭不寬裕的民眾先被剝層皮。

從國泰世華、日盛商銀到I貸款，擁有銀行完整資歷16年的孫鴻貴經理，清楚地知道銀行與融資公司審核的標準與眉角，能在了解申貸人的條件與需求後，協助爭取最有利的條件。

孫鴻貴經理希望憑藉著自身的專業，翻轉業界「金融資訊不對稱」的狀況，常在網站上告知大家借貸時該注意的事項，同時藉由新聞時事分享專業見解，更希望能藉由I貸款這個管道能夠幫助更多有需求的民眾。

i貸款從公司資料、業務背景、專業的銀行資歷到公開透明的流程都能在網站上查看，現場也能經過考驗，若民眾有疑慮也可以直接聯繫融資公司進行確認，是二胎房貸的最佳選擇。

5. 辦理融資二胎的流程？

• 可透過線上0800-213866諮詢、加LINE詢問、線上填單或是現場諮詢。
• 提供要進行二胎借貸的房屋地址，包含區、巷弄、門牌、樓層等資料，可以線上立即免費評估。
• 若初估房屋仍有殘值，會再請客戶提供資料備審。準備的資料為：身分證正反面影本、財力與薪資證明、房屋相關文件等。
• 審核結果出來後，會與客戶聯繫確認申貸條件，若同意則約定對保簽約。
• 至客戶住家附近地政事務所進行對保簽約。
• 需2天左右的工作天完成地政設定後，款項撥款匯入客戶指定帳戶。

6. 辦理融資二胎需要費用嗎？

辦理融資二胎時，全部只會收取二筆費用，在確認申貸後，需繳交15,000元的「對保費」，內容包含代書、地政規費、書狀費、謄本費等費用，另外融資公司會從撥款金額中內扣1.5%的「帳管費」，除此之外再無任何費用。

 這邊以申貸100萬為例：

100萬X0.015%(帳管費)+15,000(對保費)=30,000元

7. 二胎房貸常見問題

(1) 已經有融資二胎能再增貸嗎？

可以的，老客戶回娘家專案正是特別的增貸專案，但前提是必須要先前正常繳滿17期的還款，融資公司會直接核貸當初貸款金額的120%，但須要扣掉目前尚欠的貸款餘額，剩餘的就是能再增加的資金。

(2) 持分房屋可以申辦嗎？

持分的房屋也可申辦，但前提須要所有的持分人都同意並擔任擔保人即可。

(3) 二胎房貸需要綁約嗎？提前償還會有違約金嗎？

二胎房貸會有綁約，期間為20個月，若提前清償會有違約金，金額約為餘額的12%，這時您可以先計算一下，提前清償確認是否划算。

(4) 申請二胎房貸家人及公司會知道嗎？

若不願意家人知道的話，申請時向承辦的業務人員告知，融資公司就不會照會家人，只要申貸人自行提供房屋照片即可。

(5) 申請核准後若不想辦理可以嗎？

當然沒問題，若申請後，覺得條件不妥，不想辦理可以直接告知我們，I貸款會將您申請時留下的資料全數銷毀，也不會產生任何費用。

融資二胎是除了銀行外最佳的房屋二胎管道，能讓人用合理的利率進行資金周轉，避免被不肖業者趁機剝削，若看完後仍有疑問沒有解答，不妨聯繫I貸款讓我們直接為你解答。