標籤: 次順位房貸

臨時有資金需求時，能把還在繳貸款的房屋，再拿來貸款嗎？答案是：可以。而可貸款的種類有:房屋增貸、轉貸、轉增貸與二胎房貸等幾種方式，哪個才適合你？以下幫你分析各自的優缺點。

1.房屋增貸、轉貸、轉增貸的介紹

(1)房屋增貸

簡單來說，房屋貸款繳一段時間後，向原來的房屋貸款銀行，再申請一筆貸款，就是房屋增貸的意思。

(2)房屋轉貸

把還在貸款的房貸，轉到另一家銀行貸款，就是房屋轉貸。

通常會這麼做的原因：大概有以下二種情況：

①不滿意A銀行的貸款利率，經協調後A銀行不願意調降利率。

此時你就可以考慮，將房貸餘額平轉到B銀行，由B銀行審核你的條件，再視情況評估，若B銀行同意申請，則會先幫你償還A銀行的剩餘貸款，而你之後的貸款月付金，就要繳交給B銀行，即為餘額平轉。

②如果原房屋貸款本金已償還了一部分，或房屋價值增加的情況下，向A銀行增貸申請不過，可以向B銀行申請轉增貸，經B銀行同意申請後，增加一筆資金給你，此時你的貸款性質包含了轉貸與增貸，即為房屋轉增貸。

2.房屋轉貸、增貸、轉增貸的優缺點比較。我該選擇哪一種？

以下分析房屋增貸、轉貸與轉增貸的優缺點，提供你參考與比較。

(1)房屋增貸的優缺點：

優點

• 貸款金額增加：

  主要還是要看各家銀行的貸款金額上限，因為沒有金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的限制，貸款金額最高可到$6,000萬，貸款成數上限能到房屋價值的八成。

• 貸款時間延長：

  房屋增貸的還款時間較長，有些銀行甚至可以到30年或40年，貸款的時間越長，還款的負擔就會比較輕鬆。

• 條件審核快速：

  房屋增貸是向原貸款銀行申請，所以銀行對你的基本資料，已有相當的瞭解。所以相對來說審核的速度，會比其他銀行要來得快些。

缺點

• 條件審核嚴格：

  原銀行在收到你的增貸申請後，會審核你的個人財務、信用狀況與房屋增值等部分，評估後再視情況是否核准你的申請。
  假如你有以下的情況：原貸款還款紀錄不正常、信用分數不足、工作或收入不穩定（無薪資轉帳證明、無扣繳憑單證明等）、貸款出現遲繳或未繳，甚至債務協商等不正常狀況，銀行都會婉拒你的貸款申請。

• 貸款額度較小：

  原銀行承做舊貸戶的增貸申請，一般估價都會比較保守，所以即使房子增值空間很大，原銀行的估價可能還是保守評估房價，審核出來可以增貸的額度，大部分都不會有很大的空間額度。

  ⊙哪種人適合房屋增貸:綜合以上的優缺點來看，如果你的原貸款成數不高、房子還有貸款空間、或者資金需求不大，且信用正常、收入穩定，建議你直接向原銀行申請房屋增貸，可以免去申請上許多重複的手續，也有可能減免相關的手續費。

(2)房屋轉貸／轉增貸的優缺點：

因為房屋轉貸與轉增貸的性質接近，我們一併介紹這兩者的優缺點。

優點

• 貸款利率降低：

  會尋求房屋轉增貸，最主要的原因通常是，原銀行貸款的利率高於市場行情。為了降低貸款月付金，才會去找利率較低的銀行，申請房屋轉增貸。
  只是目前銀行利率大多不高，若是真的要申請房屋轉增貸，真的要多方蒐集各家銀行的貸款資訊，精算過後再來考慮要不要申請。

• 貸款時間延長：

  當你的房屋轉增貸申請成功後，B銀行會先償還你在A銀行所剩的貸款餘額。此後你的貸款月付金，就要繳交給B銀行，B銀行則會重新計算你的還款年限，可再延長20-40年不等。

• 房屋增值套現：

  台灣近年來的房價，多呈現往上走的趨勢，因此房屋大多有增值的空間。若是你成功申請了轉增貸，房屋增值的部分，就是你與銀行可以談條件的籌碼，此時銀行也會將房屋增值的部分套現給你^註1。

缺點

• 可能須支付原銀行的違約金：

  任何一種貸款都須要簽約，若是在規定期內想改變合約內容，都屬於違約的情況。　房屋轉增貸是由A銀行轉到B銀行，與原先的合約不同，當然屬於違約，所以要付給原銀行一筆違約金。但是若與A銀行的合約，已過了綁約的期限，則可以免支付違約金。

• 須支付轉貸銀行相關手續費：

  以B銀行來說，你的轉增貸等同新合約，所以一切都要重頭來，該有的代書費、開辦費、地政規費、火險與地震險等，都必須向B銀行支付。
  這裡要提醒你，在申請房屋轉增貸前，需要精算過各項貸款支出費用，再與省下後的利息加總後，所得出的月付金額，你是否能接受？畢竟在這個銀行微利的時代，有時轉增貸並不會比較有利。

• 重新跑申請流程耗時又費力：

  綜合以上的說明來看，因為轉貸等於是向B銀行，重新申請貸款，同時A銀行也要處理原貸款的塗銷程序，所以耗費的時間會更長。

  ⊙哪種人適合房屋轉貸：房屋轉貸適合不滿意A銀行的貸款利率，試算過後符合成本，對各項條件可以接受的人。

  ⊙哪種人適合房屋轉增貸：僅適合想要爭取較高貸款額度的人。不過因為銀行利率低迷，對於成數較保守。所以想要爭取較高貸款額度，並不是一件容易的事。

  除了增貸、轉增貸外，你還可以申請二胎房貸，不過因為銀行審核嚴格，要成功申請銀行二胎房貸不是一件容易的事。若是銀行婉拒你的二胎申請，此時你還可以申請融資公司的二胎房貸。

融資公司的二胎房貸優點有：條件審核寬鬆、貸款額度最高可達500萬、不影響原本的銀行房貸合約…等，是你在銀行轉增貸申請不過，可以快速取得資金的方式之一。至於融資公司二胎房貸的申請方法與流程，你可以參考延伸閱讀裡更詳細的介紹。

增貸、轉貸、轉增貸優缺點比較

貸款優劣	增貸 原銀行	轉貸／轉增貸 新銀行	二胎房貸 融資公司
優點	1.貸款金額增加 2.貸款時間延長 3.條件審核快速	1.貸款利率降低 2.貸款時間延長 3.房屋增值套現	1.貸款金額高 2.撥款速度快 3.條件審核寬鬆 4.不影響原合約
缺點	1.條件審核嚴格 2.貸款額度較小	1.支付原貸款銀行的違約金（可能減免） 2.支付轉貸銀行相關手續費（必須繳交） 3.須重跑房貸流程	貸款利率較高

3.房屋轉增貸各銀行的利率比較

台灣目前有特別推出轉增貸方案的只有9家銀行，各家銀行的貸款利率約落在1.31%~1.65%區間，以下整理這9家銀行的轉增貸額度與利率，提供你參考比較。

銀行名稱	貸款額度	貸款利率
渣打銀行	最高85%	1.31%起
永豐銀行	最高85%	1.33%起
凱基銀行	最高85%	1.35%起
中國信託	最高85%	1.35%起
國泰世華	最高80%	1.37%起
上海銀行	未提供	前二年1.52%起，第三年1.62~3.80%
台新銀行	最高80%	1.60%起
王道銀行	最高85%	1.65%起
遠東銀行	未提供	未提供

以上資料來自各銀行官網，正確資訊以各銀行官網為主

4.房屋轉增貸申請文件與流程

若是你決定申請轉增貸，只需備妥以下資料，並選定一家銀行，就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹：

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

• 雙證件影本
• 申請書與個資同意書
• 最近1年原房貸繳款明細
• 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
• 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

• 選定適合的銀行申辦
• 新銀行重新評估鑑價
• 銀行與你簽約與對保
• 新銀行第二抵押權人
• 地政事務所辦理塗銷
• 撥款到指定匯款帳戶

5.房屋貸款Q&A

• Q申請房屋轉增貸前，我該注意哪些事？

  A(1)蒐集詳細貸款資訊
  各家銀行承辦房屋轉增貸，其利率、額度、年限與手續費各不相同，因此在申請前，須考慮到自己的各項貸款條件與狀況後，選定一家最合適自己的銀行進行申辦。
  (2)維持良好信用分數
  因為銀行在審核你的貸款案件前，會先向聯徵中心調閱「聯徵報告」，檢視你的信用狀況，作為是否要放貸給你的依據，假如你曾經有過：貸款遲繳、負債比過高、使用信用卡循環、信用評分不足等，嚴重影響信用評比的情況，銀行都會婉拒你的貸款申請。
  (3)避免短期聯徵過多
  申請銀行貸款前，多蒐集貸款資訊做比較，是很好的習慣，但千萬不可以多家銀行同時送件申請，因為這樣會造成聯徵記錄次數過多，反而讓銀行認為你的財務狀況出了問題，進而婉拒你的貸款申請。
  (4)精算所需貸款費用
  申請轉增貸可能要支付，原銀行的違約金（過綁約期則免除），與轉貸銀行的手續費。因此在申請轉增貸前，要精算過省下來的月付金，與種種費用抵扣後，是否划算。

• Q有沒有推薦房屋貸款的銀行？怎麼選比較好？

  A銀行的房屋貸款利率都不高，向哪家銀行申請差別幾乎不大。若你仍是有房屋轉增貸的需求，建議向平常有往來的銀行申請，反而可以省去許多流程與麻煩。

• Q我剛買房子，要多久才能申請房屋增貸？

  A我們可以從三個方向來談這個問題：
  ①銀行通常會婉拒短期連續的貸款，新買的房子交屋後要馬上再申請一筆貸款，銀行是不會承做的，因此建議至少要繳滿二年貸款後，再向銀行申請，過件的機率才會比較高。
  ②假如你的房屋貸款有使用寬限期，建議要在寬限期過後，再繳滿2年，向銀行申請增貸的成功機率才會比較高。
  ③上面兩項的條件限制，至少都要有二年的時間起跳。假如你急需資金，房屋貸款未滿二年，此時你可以考慮「融資二胎房貸」。因為融資二胎房貸：審核條件寬鬆、撥款快速（送件後3個工作天即可撥款）、貸款額度最高可到500萬。
  就算你才剛買房，或有信用狀況不佳等情況，都歡迎你加Line或撥打免付費電話：0800-213886線上諮詢，一樣都可以順利核貸。

 

房屋貸款的種類與申請管道眾多，要如何從中做選擇？是一門不小的學問。針對增貸、轉貸與轉增貸而言，透過上面的說明，相信你已經有一定的瞭解。簡單來說，「增貸」適合小額資金需求的人，「轉貸」適合想把貸款條件換成更好的人，「轉增貸」適合爭取較高貸款額度的人。並沒有哪種一定比較好，只有適不適合自己的問題。

面對突如其來的資金需求，透過申請二胎房貸，您可以利用現有的房產價值，快速獲得急需的資金。如何在琳時有資金需求時找到合適的貸款管道，並獲得低利率且高額度的貸款，都能在本文將找到解答。我們將告訴你申請二胎房貸的注意事項，確保你能順利借款、解決燃眉之急。

1. 銀行二胎與好事貸二胎、民間二胎有什麼差別？

二胎房貸是什麼？先簡略說明房屋二胎，又稱二順位房貸、次順位房貸，意指房屋已經向第一間銀行抵押貸款後，再向第二間銀行或好事貸公司，用同一間房屋抵押借貸出第二筆金錢，這時第二間銀行會視房屋剩餘的殘值，在經過評估後進行放款。所謂的銀行二胎、好事貸二胎、民間二胎指的是借貸的金融機構不同。

(1) 銀行二胎房貸

要申請銀行二胎，銀行會先考量房屋殘值，也會調閱申貸人的聯徵紀錄，並評估財力及收入證明還款能力都通過後，才會核貸放款。銀行的優點就是讓人放心，過程費用透明，利率也較低，但缺點是放款與核貸條件非常嚴謹，使得申貸常無法通過，也因此造就了好事貸公司與民間市場管道的崛起。

(2) 好事貸二胎房貸

好事貸二胎房貸與銀行二胎最大的差別，好事貸公司不會以申貸人的聯徵紀錄為核貸標準，完全評估房屋殘值而定，最高可到鑑價的100%，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，且過程透明，重點是：借款紀錄並不會上聯徵。

撥款後，借款人可以將名下的高利率貸款或信用卡循環欠款還掉，未來可以慢慢回復信用評分，以後還是有機會，將房貸轉回銀行，是民眾在銀行以外的首選管道。

(3) 民間二胎房貸

只要不屬於銀行、農會、合作社等金融機構都算是民間，優點是過件率高、撥款快速，額度無限制，但缺點是利率非常混亂，從9%~36%都有，尤其前項的利率說明都是使用年利率，常有民間貸款故意用月利率來誤導民眾，讓人稍不注意就陷入高額利率的陷阱，尤其在申貸時需要多注意是否有多收的代辦費、手續費等款項，建議申貸前務必要再三確認清楚。

2. 辦理二胎房貸需要什麼條件？

申辦好事貸二胎條件比銀行更為寬鬆，以下就先條列出來逐一說明：

• 須年滿18~70歲

一般銀行通常60歲以上就不承辦，少部分最高到65歲，好事貸二胎則最高承做到70歲，若房屋所有權人年紀超過70歲也沒關係，找一位年紀低於70歲的人出來當借款人，所有權人擔任保證人，一樣可以申貸的。若無法找到低於70歲的人也沒關係，請與我們業務經理聯繫，我們會專案幫您申請，一樣可以通過貸款。

• 自有房屋、可用保人房屋作擔保

不限屋齡、地區，就算是偏鄉仍可辦理，但需要注意必須是在台灣本島上的屋子，若是離島目前還無法辦理，若申貸人本身自己沒有房屋，可以用擔保人名下的房屋作為擔保品。

• 沒有假扣押或查封

申貸人的房子沒有被假扣押及查封，若是有其他情形，也可以與我們業務經理聯絡，我們會專案幫您處理，還是有機會可以通過貸款。

• 有還款能力

許多人的職業並沒有穩定收入，或是沒有薪轉證明，但仍有還款能力，例如：家管、外送人員、自營商、攤販等，都可以辦理且可以順利核貸。

3. 什麼人適合二胎房貸？好事貸二胎提供哪些方案？

由於融資公司不受銀行法管轄，因此在案件的審核上沒有銀行嚴格，就算信用有瑕疵或是財力證明不足，負債比過高等，都可以先試著洽詢確認條件，只要符合申辦條件都可以辦理好事貸二胎房貸。

一般客戶若符合以下條件2~4項，可拿到較佳的貸款條件：

• 現職工作需要滿一年，年收入50萬元以上。
• 信用卡持卡滿一年，半年內沒有遲繳紀錄。
• 勞保投保的金額需要30,300元以上。
• 任職公司若是屬於上市公司、專門技術人員。

融資公司也針對不同的條件與需求設立不同的方案，這邊就條例出各項方案的特點做說明：

(1) 優質客戶／優富專案

• 若職業是屬於律師、會計師、建築師、醫師。
• 公教人員。
• 若是一般上班族年收入高於80萬元。
• 自營商的話則需要成立超過5年，資本額大於500萬元。
• 申貸金額高於200萬元。
• 專案額度最高為500萬元，利率為7~14%。
• 最長2年寬限期

(2) 上班族／白領專案

• 房貸繳款紀錄近半年皆正常。
• 沒有民間註記。
• 工作滿3個月。
• 自營商設立滿1年。
• 房貸設定金額30萬~300萬元。
• 專案額度最高為100萬元，利率為7%~16%。
• 不須調閱聯徵紀錄、房屋不用估價。

(3) 新戶專案

• 房屋持有滿一年，繳款正常無延遲。
• 只能有銀行一胎貸款。
• 免繳息及財力證明。
• 專案額度最高為120萬元，利率9~14%。
• 需由融資公司查閱聯徵紀錄。
• 必須客戶親洽辦理。

(4) 老客戶／回娘家專案

• 先前已辦理好事貸二胎，案件已正常繳滿12期。
• 房屋免重新估價。
• 降月付延長年限。
• 免繳息及財力證明。
• 額度以原合約本金x1.2倍+50萬，利率8~16%。

好事貸公司房貸專案

4. 二胎房貸要如何辦理？能直接找好事ㄉㄞ公司嗎？

由於法規緣故，一般民眾若希望向融資公司進行二胎房貸申貸，很可惜無法直接辦理，需要透過簽約的經銷商協助送件，但網路上這麼多的經銷商，常會讓人看得頭昏眼花，不知道哪一家才是真的，每家都強調最低利率、最高額度，是否真的如同網站及廣告上講的一樣？

(1) 好事貸二胎究竟該找誰申辦呢？

首先必須要先說明融資公司二胎房貸的經銷商的層級與關係，大致上可分2個管道，這邊分別列表說明：

• 直屬經銷商

這類屬於與大型融資公司簽約的第一線經銷商，可以直接向融資公司遞件，討論爭取案件的利率與額度，也不會有多餘的收費，是最理想優先的管道。

• 從屬經銷商

這類屬於自己在外收件，透過直屬經銷商進行送件，民眾有可能會被從中收取手續費。

• 假的經銷商

就是打著融資公司的旗號，假扮成經銷商卻送件給民間或自己放貸的人，更甚有可能純粹只是進行詐騙行為。

(2) 如何分辨優質好事貸二胎經銷商？

建議可從幾項要點觀察：

• 公司資訊透明清楚

當你在網路中找尋好事代申貸的管道時，一定常發現許多管道只有0800電話或是LINE可聯繫，但卻沒有任何公司的相關資料，在申辦前幾乎有問必答，申辦過後除了收錢，若想提前還款或是利率有問題，常常已讀不回，甚至連人都找不到。

因此從公司的基本地址、連絡電話、業務的照片及資料全部都公開透明，誰在協助、公司在哪裡都能找到才是重點。

• 專業度

你我都認同專業度的重要，但是卻無法分辨人員是否專業，主要是因為不清楚能用那些角度審核，建議可先從銀行的從業資歷查看，在銀行進行同類型的工作久了，才知道銀行用那些條件評估客戶？能用什麼樣的方法協助？如何幫客戶爭取最佳的條件。

好事貸公司可以清楚列出業務人員的資歷，甚至是證照，能用最淺顯的方式解釋客戶每個不懂的地方，公開透明的檢視資歷才是真專業。

• 沒有事先及額外收費

申請好事貸二胎房貸時，在簽約對保前不會收取任何費用，但市面上許多代辦代書卻會在剛詢問時就收取諮詢費，甚至開頭就要求簽下委託書並收取委託費，讓已經手頭不寬裕的民眾先被剝層皮。

從國泰世華、日盛商銀到好事貸，擁有銀行完整資歷16年的孫鴻貴經理，清楚地知道銀行與融資公司審核的標準與眉角，能在了解申貸人的條件與需求後，協助爭取最有利的條件。

孫鴻貴經理希望憑藉著自身的專業，翻轉業界「金融資訊不對稱」的狀況，常在網站上告知大家借貸時該注意的事項，同時藉由新聞時事分享專業見解，更希望能藉由I貸款這個管道能夠幫助更多有需求的民眾。

好事貸從公司資料、業務背景、專業的銀行資歷到公開透明的流程都能在網站上查看，現場也能經過考驗，若民眾有疑慮也可以直接聯繫股票上市融資公司進行確認，是二胎房貸的最佳選擇。

5. 辦理好事帶二胎的流程？

• 可透過線上0800-213886諮詢、加LINE詢問、線上填單或是現場諮詢。
• 提供要進行二胎借貸的房屋地址，包含區、巷弄、門牌、樓層等資料，可以線上立即免費評估。
• 若初估房屋仍有殘值，會再請客戶提供資料備審。準備的資料為：身分證正反面影本、財力與薪資證明、房屋相關文件等。
• 審核結果出來後，會與客戶聯繫確認申貸條件，若同意則約定對保簽約。
• 至客戶住家附近地政事務所進行對保簽約。
• 需2天左右的工作天完成地政設定後，款項撥款匯入客戶指定帳戶。

6. 辦理好事貸二胎需要費用嗎？

辦理好事貸二胎房貸時，全部只會收取二筆費用，在確認申貸後，需繳交15,000元的「對保費」，內容包含代書、地政規費、書狀費、謄本費等費用，另外融資公司會從撥款金額中內扣1.5%的「帳管費」，除此之外再無任何費用。

 這邊以申貸100萬為例：

100萬X0.015%(帳管費)+15,000(對保費)=30,000元

7. 二胎房貸常見問題

(1) 已經有好事貸二胎能再增貸嗎？

可以的，老客戶回娘家專案正是特別的增貸專案，但前提是必須要先前正常繳滿12期的還款，好事貸公司會直接核貸當初貸款金額的100%，但須要扣掉目前尚欠的貸款餘額，剩餘的就是能再增加的資金。

(2) 持分房屋可以申辦嗎？

持分的房屋也可申辦，但前提須要所有的持分人都同意並擔任擔保人即可。

(3) 二胎房貸需要綁約嗎？提前償還會有違約金嗎？

二胎房貸會有綁約，期間為20個月，若提前清償會有違約金，金額約為餘額的12%，這時您可以先計算一下，提前清償確認是否划算。

(4) 申請二胎房貸家人及公司會知道嗎？

若不願意家人知道的話，申請時向承辦的業務人員告知，融資公司就不會照會家人，只要申貸人自行提供房屋照片即可。

(5) 申請核准後若不想辦理可以嗎？

當然沒問題，若申請後，覺得條件不妥，不想辦理可以直接告知我們，好事貸會將您申請時留下的資料全數銷毀，也不會產生任何費用。

好事貸二胎是除了銀行外最佳的房屋二胎管道，能讓人用合理的利率進行資金周轉，避免被不肖業者趁機剝削，若看完後仍有疑問沒有解答，不妨聯繫I貸款讓我們直接為你解答。