當名下已有一胎房貸，還能再借多少？本篇聚焦「房子二胎能貸多少」這個核心問題，給你一套可落地的計算公式、三種情境試算表、以及銀行 vs 好事貸 vs 民間三大管道的額度規則差異，讓你在送件前就能快速預估可貸空間、提高過件與談判效率。
一、二胎額度怎麼算？（通用公式）
二胎額度的核心在於：房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎占用空間。不同管道對「可貸成數」與「一胎占用空間」的計算不同。
1) 銀行常見計法（較保守）
二胎可貸額度 ≈ 房屋鑑價 × 銀行可貸成數（常見 80%～90%） − 一胎設定金額
註：許多銀行採「一胎設定金額」估算占用空間，實務上常以一胎剩餘本金 × 1.2（或依原設定金額）評估，以預留風險緩衝。
2) 好事貸公司常見計法（較彈性）
二胎可貸額度 ≈ 房屋鑑價 × 可貸成數（最高可至 100%） − 一胎剩餘本金
註：不以「×1.2」放大一胎占用空間，所以可貸額度通常高於銀行。
3) 民間貸款常見計法（彈性最大、風險最高）
二胎可貸額度 ≈ 房屋鑑價 × 可貸成數（多見 80%～90%） − 一胎剩餘本金
註：規則與費率不一，雖額度可談，但成本與風險顯著升高，需特別審慎。
重點：若以銀行送件，最容易受限在「一胎設定金額」；若以好事貸公司送件，額度空間通常較寬。
二、影響「可貸額度」的 8 大因素
- 房屋鑑價：由地段、屋齡、建物型態、樓層與屋況決定，是可貸上限的根。
- 一胎餘額與設定金額：一胎占用越多，二胎空間越小；銀行常以設定金額或剩餘本金×係數評估。
- 可貸成數上限：銀行通常 80%～90%；好事貸公司最寬鬆；民間依個案。
- 使用性質：自住屋通常優於投資/出租；店面、套房、工業用地等規則各異。
- 屋齡/權利完整性：屋齡高、權利糾紛、限制登記、共有人不同意，皆壓縮額度。
- 申請人信用與負債比：影響可貸成數與最終核定額度。
- 收入與現金流穩定性：薪轉/扣繳/財力證明越完整，額度與條件越好。
- 是否集中送件：過度「海量送件」會拉低信用評分，間接影響可貸額度。
三、三大管道額度規則比較：銀行 / 好事貸 / 民間
| 項目 | 銀行二胎 | 好事貸二胎 | 民間二胎 |
|---|---|---|---|
| 可貸成數（基於鑑價） | 80%～90%（依標準/產品別） | 最高可至 100%（視件審） | 80%～90%（個案議價） |
| 一胎占用空間計法 | 常以「設定金額」或「剩餘本金×係數（如 1.2）」 | 多以「一胎剩餘本金」計，不放大 | 多以「一胎剩餘本金」計 |
| 額度表現 | 偏保守、容易被一胎設定卡住 | 彈性大、額度通常較高 | 可談，但風險/成本高 |
| 審核速度 | 約 7～21 工作天 | 約 3～7 工作天 | 最快 1～3 天 |
| 適合族群 | 信用佳、文件完整、求低成本 | 銀行額度不足或時效性高 | 急件/特殊件，但須控風險 |
四、實戰試算：3 種常見情境
情境 A：看似有價、其實無空間（銀行制式被「設定金額」吃滿）
- 市價（鑑價參考）：900 萬
- 一胎剩餘本金：500 萬；銀行設定金額：840 萬
- 銀行可貸成數：90%
銀行額度 ≈ 900×90% − 840 = −30 萬 → 無空間
好事貸額度 ≈ 900×100% − 500 = 400 萬
民間額度 ≈ 900×90% − 500 = 310 萬
解讀：銀行因設定金額導致無空間；好事貸與民間仍可操作，但成本與風險需評估。
情境 B：一胎低、增貸空間足（銀行也可行）
- 市價：1,200 萬
- 一胎剩餘本金：250 萬；設定金額：400 萬
- 銀行可貸成數：85%
銀行額度 ≈ 1,200×85% − 400 = 620 萬
好事貸額度 ≈ 1,200×100% − 250 = 950 萬（實務仍受產品上限、風險控管與還款能力約束）
解讀：一胎占用低，銀行已有可觀空間；若需更高額度，可評估好事貸，但要衡量成本。
情境 C：邊界個案（屋齡高／出租／文件不齊）
- 市價：1,000 萬
- 一胎剩餘本金：550 萬；設定金額：700 萬
- 屋齡高、非自住，銀行可貸成數降至：80%
銀行額度 ≈ 1,000×80% − 700 = 100 萬
好事貸額度 ≈ 1,000×100% − 550 = 450 萬
解讀：產品與屋況影響銀行成數；好事貸可補足，但需把關現金流與違約成本。
五、5 步驟自我快篩：先估額度再送件
- 查市價/鑑價區間：以實價登錄＋同社區行情做「保守值」。
- 抓一胎占用：先看「一胎剩餘本金」；若走銀行，評估是否有「設定金額（或×係數）」。
- 選管道成數：銀行 80%～90%，好事貸最高可到 100%，民間依個案。
- 代入公式：鑑價 × 成數 − 一胎占用 ＝ 二胎可貸概估。
- 壓力測試：把額度×試算利率×年限丟進月付公式，評估升息 +1%～+2%仍可承受。
六、常見卡關原因與解法
- 被一胎設定卡死：洽談原行調整設定、走好事貸方案、或提高自備款降低目標額度。
- 屋齡/權利瑕疵：補足文件、釐清權利、或改以可接受此類標的的產品/機構。
- 信用與負債比偏高：先做債務整合或降低循環與預借額，再送件。
- 收入證明不足：補充存摺流水、租金契約、報稅資料，必要時共同借款人加分。
- 過度送件：集中 1～2 家成功率高的方案，避免聯徵過度影響評分與額度。
七、常見 Q&A：關於「能貸多少」你最在意的事
Q1：沒有薪轉證明，還能拉高額度嗎？
可補強其他財力證明（租金收入、報稅資料、存摺流水），或增加共同借款人，有助額度與條件。
Q2：為什麼銀行估不出額度，但好事貸可以？
銀行常用「設定金額／本金×係數」做一胎占用，空間容易被吃滿；好事貸多以「剩餘本金」計算，相對彈性。
Q3：屋齡高或非自住會壓縮多少額度？
實務上會拉低可貸成數（如 90% → 80%），並連動影響利率與額度上限，需以產品規則實測。
Q4：能先知道最終可貸多少嗎？
可先用本文公式保守估算，再準備「地址、屋齡、一胎餘額/設定金額、期望額度/年限」做預審，命中率最高。
Q5：額度與利率如何取捨？
額度大常伴隨成數高/成本高，應以現金流為先，並預先做+1%～+2%升息壓力測試。
八、結語與建議
判斷房子二胎能貸多少，關鍵不是單看屋價，而是「鑑價 × 成數 − 一胎占用」。若你被銀行的設定金額卡住，不代表完全無解：好事貸公司多半能提供更寬額度，但務必同時評估費用、利率與現金流壓力。送件前，先用本文公式快篩並做壓力測試，準備好鑑價資訊、收入與一胎資料，能大幅提高核貸額度與過件率，也讓你在利率與費用上更好談。