房屋轉貸、增貸、轉增貸的差別 優缺點全分析,讓你找到最適合的貸款

臨時有資金需求時,能把還在繳貸款的房屋,再拿來貸款嗎?答案是:可以。而可貸款的種類有:房屋增貸、轉貸、轉增貸與二胎房貸等幾種方式,哪個才適合你?以下幫你分析各自的優缺點。

1.房屋增貸、轉貸、轉增貸的介紹

(1)房屋增貸

簡單來說,房屋貸款繳一段時間後,向原來的房屋貸款銀行,再申請一筆貸款,就是房屋增貸的意思。

(2)房屋轉貸

把還在貸款的房貸,轉到另一家銀行貸款,就是房屋轉貸。

通常會這麼做的原因大概有以下二種情況:

不滿意A銀行的貸款利率,經協調後A銀行不願意調降利率

此時你就可以考慮,將房貸餘額平轉到B銀行,由B銀行審核你的條件,再視情況評估,若B銀行同意申請,則會先幫你償還A銀行的剩餘貸款,而你之後的貸款月付金,就要繳交給B銀行,即為餘額平轉

如果原房屋貸款本金已償還了一部分,或房屋價值增加的情況下,向A銀行增貸申請不過,可以向B銀行申請轉增貸,經B銀行同意申請後,增加一筆資金給你,此時你的貸款性質包含了轉貸與增貸,即為房屋轉增貸

我適合哪種房貸?房屋增貸、轉增貸、二胎房貸比較

2.房屋轉貸、增貸、轉增貸的優缺點比較。我該選擇哪一種?

以下分析房屋增貸、轉貸與轉增貸的優缺點,提供你參考與比較。

(1)房屋增貸的優缺點:

  • 優點

貸款金額增加

主要還是要看各家銀行的貸款金額上限,因為沒有金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的限制,貸款金額最高可到$6,000萬,貸款成數上限能到房屋價值的八成。

貸款時間延長

房屋增貸的還款時間較長,有些銀行甚至可以到30年或40年,貸款的時間越長,還款的負擔就會比較輕鬆。

條件審核快速

房屋增貸是向原貸款銀行申請,所以銀行對你的基本資料,已有相當的瞭解。所以相對來說審核的速度,會比其他銀行要來得快些。

  • 缺點

條件審核嚴格

原銀行在收到你的增貸申請後,會審核你的個人財務、信用狀況與房屋增值等部分,評估後再視情況是否核准你的申請。

假如你有以下的情況:原貸款還款紀錄不正常、信用分數不足、工作或收入不穩定(無薪資轉帳證明、無扣繳憑單證明等)、貸款出現遲繳或未繳,甚至債務協商等不正常狀況,銀行都會婉拒你的貸款申請。

貸款額度較小

原銀行承做舊貸戶的增貸申請,一般估價都會比較保守,所以即使房子增值空間很大,原銀行的估價可能還是保守評估房價,審核出來可以增貸的額度,大部分都不會有很大的空間額度。

⊙哪種人適合房屋增貸:綜合以上的優缺點來看,如果你的原貸款成數不高、房子還有貸款空間、或者資金需求不大,且信用正常、收入穩定,建議你直接向原銀行申請房屋增貸,可以免去申請上許多重複的手續,也有可能減免相關的手續費。

(2)房屋轉貸/轉增貸的優缺點:

因為房屋轉貸與轉增貸的性質接近,我們一併介紹這兩者的優缺點。

  • 優點

貸款利率降低

會尋求房屋轉增貸,最主要的原因通常是,原銀行貸款的利率高於市場行情。為了降低貸款月付金,才會去找利率較低的銀行,申請房屋轉增貸。

只是目前銀行利率大多不高,若是真的要申請房屋轉增貸,真的要多方蒐集各家銀行的貸款資訊,精算過後再來考慮要不要申請。

貸款時間延長

當你的房屋轉增貸申請成功後,B銀行會先償還你在A銀行所剩的貸款餘額。此後你的貸款月付金,就要繳交給B銀行,B銀行則會重新計算你的還款年限,可再延長20-40年不等。

房屋增值套現

台灣近年來的房價,多呈現往上走的趨勢,因此房屋大多有增值的空間。若是你成功申請了轉增貸,房屋增值的部分,就是你與銀行可以談條件的籌碼,此時銀行也會將房屋增值的部分套現給你註1

  • 「套現」是什麼?
  • 「套現」是一個經濟學術語,意思是指一種相同或性質接近的產品,以二者之間的細微差別來獲利。
  • 缺點

可能須支付原銀行的違約金

任何一種貸款都須要簽約,若是在規定期內想改變合約內容,都屬於違約的情況。 房屋轉增貸是由A銀行轉到B銀行,與原先的合約不同,當然屬於違約,所以要付給原銀行一筆違約金。但是若與A銀行的合約,已過了綁約的期限,則可以免支付違約金。

須支付轉貸銀行相關手續費

以B銀行來說,你的轉增貸等同新合約,所以一切都要重頭來,該有的代書費、開辦費、地政規費、火險與地震險等,都必須向B銀行支付。

這裡要提醒你,在申請房屋轉增貸前,需要精算過各項貸款支出費用,再與省下後的利息加總後,所得出的月付金額,你是否能接受?畢竟在這個銀行微利的時代,有時轉增貸並不會比較有利。

重新跑申請流程耗時又費力

綜合以上的說明來看,因為轉貸等於是向B銀行,重新申請貸款,同時A銀行也要處理原貸款的塗銷程序,所以耗費的時間會更長。

⊙哪種人適合房屋轉貸:房屋轉貸適合不滿意A銀行的貸款利率,試算過後符合成本,對各項條件可以接受的人。

⊙哪種人適合房屋轉增貸:僅適合想要爭取較高貸款額度的人。不過因為銀行利率低迷,對於成數較保守。所以想要爭取較高貸款額度,並不是一件容易的事。

除了增貸、轉增貸外,你還可以申請二胎房貸,不過因為銀行審核嚴格,要成功申請銀行二胎房貸不是一件容易的事。若是銀行婉拒你的二胎申請,此時你還可以申請融資公司的二胎房貸

融資公司的二胎房貸優點有:條件審核寬鬆、貸款額度最高可達500萬、不影響原本的銀行房貸合約等,是你在銀行轉增貸申請不過,可以快速取得資金的方式之一。至於融資公司二胎房貸的申請方法與流程,你可以參考延伸閱讀裡更詳細的介紹。

增貸、轉貸、轉增貸優缺點比較

貸款優劣

增貸
原銀行
轉貸/轉增貸
新銀行

二胎房貸
融資公司(新鑫

優點

1.貸款金額增加
2.貸款時間延長
3.條件審核快速

1.貸款利率降低
2.貸款時間延長
3.房屋增值套現

1.貸款金額高
2.撥款速度快
3.條件審核寬鬆
4.不影響原合約

缺點

1.條件審核嚴格
2.貸款額度較小

1.支付原貸款銀行的違約金(可能減免)
2.支付轉貸銀行相關手續費(必須繳交)
3.須重跑房貸流程

貸款利率較高

3.房屋轉增貸各銀行的利率比較

台灣目前有特別推出轉增貸方案的只有9家銀行,各家銀行的貸款利率約落在1.31%~1.65%區間,以下整理這9家銀行的轉增貸額度與利率,提供你參考比較。

銀行名稱

貸款額度

貸款利率

渣打銀行

最高85%

1.31%起

永豐銀行

最高85%

1.33%起

凱基銀行

最高85%

1.35%起

中國信託

最高85%

1.35%起

國泰世華

最高80%

1.37%起

上海銀行

未提供

前二年1.52%起,第三年1.62~3.80%

台新銀行

最高80%

1.60%起

王道銀行

最高85%

1.65%起

遠東銀行

未提供

未提供

以上資料來自各銀行官網,正確資訊以各銀行官網為主

4.房屋轉增貸申請文件與流程

若是你決定申請轉增貸,只需備妥以下資料,並選定一家銀行,就可以開始著手申辦。文件與流程如下面介紹:

(1)房屋轉增貸的申請文件資料

  • 雙證件影本
  • 申請書與個資同意書
  • 最近1年原房貸繳款明細
  • 戶籍謄本建物土地所有權狀影本
  • 6個月薪轉證明、扣繳憑單或其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

  • 選定適合的銀行申辦
  • 新銀行重新評估鑑價
  • 銀行與你簽約與對保
  • 新銀行第二抵押權人
  • 地政事務所辦理塗銷
  • 撥款到指定匯款帳戶

5.房屋貸款Q&A

  • Q申請房屋轉增貸前,我該注意哪些事?
  • A
    (1)蒐集詳細貸款資訊
    各家銀行承辦房屋轉增貸,其利率、額度、年限與手續費各不相同,因此在申請前,須考慮到自己的各項貸款條件與狀況後,選定一家最合適自己的銀行進行申辦。
    (2)維持良好信用分數
    因為銀行在審核你的貸款案件前,會先向聯徵中心調閱「聯徵報告」,檢視你的信用狀況,作為是否要放貸給你的依據,假如你曾經有過:貸款遲繳、負債比過高、使用信用卡循環、信用評分不足等,嚴重影響信用評比的情況,銀行都會婉拒你的貸款申請。
    (3)避免短期聯徵過多
    申請銀行貸款前,多蒐集貸款資訊做比較,是很好的習慣,但千萬不可以多家銀行同時送件申請,因為這樣會造成聯徵記錄次數過多,反而讓銀行認為你的財務狀況出了問題,進而婉拒你的貸款申請。
    (4)精算所需貸款費用
    申請轉增貸可能要支付,原銀行的違約金(過綁約期則免除),與轉貸銀行的手續費。因此在申請轉增貸前,要精算過省下來的月付金,與種種費用抵扣後,是否划算。

 

  • Q有沒有推薦房屋貸款的銀行?怎麼選比較好?
  • A銀行的房屋貸款利率都不高,向哪家銀行申請差別幾乎不大。若你仍是有房屋轉增貸的需求,建議向平常有往來的銀行申請,反而可以省去許多流程與麻煩。
  • Q我剛買房子,要多久才能申請房屋增貸?
  • A我們可以從三個方向來談這個問題:
    銀行通常會婉拒短期連續的貸款,新買的房子交屋後要馬上再申請一筆貸款,銀行是不會承做的,因此建議至少要繳滿二年貸款後,再向銀行申請,過件的機率才會比較高。
    假如你的房屋貸款有使用寬限期,建議要在寬限期過後,再繳滿2年,向銀行申請增貸的成功機率才會比較高。
    上面兩項的條件限制,至少都要有二年的時間起跳。假如你急需資金,房屋貸款未滿二年,此時你可以考慮「新鑫二胎房貸」。因為新鑫二胎房貸:審核條件寬鬆、撥款快速(送件後3個工作天即可撥款)、貸款額度最高可到500萬。
    就算你才剛買房,或有信用狀況不佳等情況,都歡迎你加Line或撥打免付費電話:0800-213886線上諮詢,一樣都可以順利核貸。

 

房屋貸款的種類與申請管道眾多,要如何從中做選擇?是一門不小的學問。針對增貸、轉貸與轉增貸而言,透過上面的說明,相信你已經有一定的瞭解。簡單來說,「增貸」適合小額資金需求的人,「轉貸」適合想把貸款條件換成更好的人,「轉增貸」適合爭取較高貸款額度的人。並沒有哪種一定比較好,只有適不適合自己的問題。

申請條件

無法承作