二胎房貸怎麼辦理？ 秒懂申請二胎房貸該找哪個管道

目前市面上貸款種類眾多，二胎房貸是許多人經常忽略的一種貸款方式。申請管道有三種：銀行、融資公司與民間貸款公司。如何從中挑選最適合的申請管道？本篇文章將帶領你一步一步，找尋最適合自己的申請方式。

一、什麼是二胎房貸？

二胎房貸意思是：房子在銀行已經有一筆貸款，繳了一段時間的貸款後，因為有其他的資金需求考量（如想整合負債或想再多一筆資金運用），所以用同一棟房子向第二家銀行、融資公司或民間貸款公司，再申請一筆貸款。

此時第二家銀行、融資公司或民間貸款公司的債權順位，屬於第二順位抵押權人（原銀行為第一順位抵押權人）^註1。因此又可以稱為次順位房貸、二順位房貸等。

• 抵押權人順位
• 貸款房屋遭到拍賣，拍賣後所得價金，需先支付政府稅金，與拍賣時的所需費用，接下來要先清償第一順位抵押權人所餘貸款，剩下來的錢，接著才由第二順位抵押權人，收取拍賣後剩下金額。另因為法拍屋為競價拍賣，所以法院所訂出的拍賣價格，若沒有人投標，就會流標，流標後的價格，就會以上次的拍賣價格打八折，以次類推，最後有可能打四次八折。

由此可知，第二順位抵押權人承擔風險非常高，台灣目前只有11家銀行，有在承作二胎房貸業務，且相對保守。

1.二胎房貸優缺點

當有資金需求時，除了可以申辦信貸、車貸之外，也可以用二胎房貸來取得資金，以下簡單說明比較二胎房貸優缺點有哪些。

• 額度大：

  二胎房貸額度最高500萬，不像信貸有DBR22倍的限制，房屋價值也比汽車高，因此有大額資金需求時，可以考慮申請二胎房貸。

• 易過件：

  二胎房貸因為是用房子做擔保，審核會比無擔保品的信貸寬鬆，過件率也比較高。

• 利率高：

  二胎房貸利率比一般房貸利率高1%左右，但仍不超過法定利率上限16%。

2.二胎房貸適合誰？

資金需求人人有，只是或大或小而已。若是名下房屋已經有房貸，仍有資金需求，且可能因本身條件較差，無法再利用房子向銀行申請一胎房屋貸款，這時候您就可以考慮申請二胎房貸，不失是你尋求資金來源的好方法之一。假如你有以下理由，就可以考慮申請二順位房貸。

• 個人週轉資金
• 當你有資金週轉的時候，不論你是想結婚、出國深造、開店創業等等的理由，都是需要錢來解決問題。若是你名下有房屋，你可以向銀行、融資公司等，申請次順位房貸，進而取得一筆資金來運用。
• 公司週轉資金
• 當公司需要一筆資金運作時，手邊卻欠缺足夠的錢週轉，這時你可以將名下的房屋，向銀行或融資公司申請二順位房貸，取得一筆資金來為公司解決問題。
• 投資理財資金
• 時代越進步，投資的機會與管道就會越多。人人都有屬於自己的理財規劃，只是在投資之前，首先要有資金可以運用，否則一切都只是空談。申請次順位房貸，可以讓你還住在原來的房子下，多出一筆錢運用，是可以迅速取得資金的管道。
• 整合名下負債
• 當你有多筆小額且利率高的貸款（如信貸、車貸、信用卡循環等），而且時常未能按時繳款，進而影響自己的聯徵信用評分。此時你可以申請一筆二順位房貸，整合所有以上小額而且高利率的貸款。讓自己只負擔一筆利率較低的二胎房貸，何樂而不為呢？
• 整理修繕房屋
• 無論舊屋修繕或新屋裝潢，都需要一筆不小的資金。此時你可以申請一筆二順位房貸，運用這筆資金，讓舊屋再現風華，新屋更加美輪美奐。

二、二胎房貸申請管道

選擇二順位房貸之前，我們首先要知道，各個管道的優缺點，然後再依自己的能力，來作評估與選擇。目前台灣承作次順位房貸的管道有三：銀行（11家）、股票上市融資公司，以及民間貸款公司（以代辦/代書為例）。

1.銀行二胎房貸

依上面的說明，我們大概可以知道，在所有的申請管道中，銀行因受到政府法律的嚴格限制，放款利率與風險較其他管道低，應該是辦理二順位房貸的首選。但是，二胎房貸的承擔風險較一般房貸高（第二順位抵押權人），銀行為避免貸款收不回來的情況發生，所以審核就相對嚴格，因此能成功申請銀行二胎房貸的機會並不高。

就算通過審核，除非你各項條件俱佳（信用狀況優良、還款條件優秀）能拿到較低利率，否則銀行願意給你的利率，約落在6%~16%之間，與融資公司的利率條件相差不多。

2.融資二胎房貸

以融資公司二胎房貸的額度來說，最高可到500萬（不動產鑑估淨值110%）；利率約7%~14%(與銀行差不多)；條件審核寬鬆，流程較銀行簡便（只需來電諮詢，並備妥資料申請，約3~5個工作天即可撥款）。

因為二胎房貸市場龐大，市面上有許多自稱融資公司的經銷商，隨意的在招攬客戶（依法規融資公司不可直接放貸給客戶，須透過經銷商申請）導致詐騙與貸款糾紛不斷，因此確認是否為融資公司簽約經銷商是很重要的。本公司「i貸款」為融資公司簽約經銷商，申請二胎房貸有保障，歡迎加Line與撥打免付費電話0800-213886諮詢。

3.民間二胎房貸

除了銀行與融資公司外，民間的貸款管道眾多，如代書、代辦、當鋪等等，也是許多民眾會借錢的對象。只是要提醒你的地方在於，民間貸款的法律規範還不夠嚴謹，貸款利率也多高於法律規定（政府明令規定，貸款年利率不可高於16%）。

仍有許多民間貸款公司，以月利率混充年利率的話術，騙取未知民眾簽約，進而導致社會新聞，因高利貸而走上絕路的例子時有所聞。若是不得已，要選擇民間貸款公司借款，你需要更加小心與謹慎。

二順位房貸各種申請管道優缺點比較

申辦管道	銀行	融資	民間
利率	最低	普	最高
風險	低	低	未知風險
審核	嚴格	寬鬆	寬鬆
額度	依各銀行規定	500萬	高
成數	房價80%	房價110%	不一定
手續費	低	低	最高
如何申辦	洽詢各銀行	請洽本公司	X不推薦

三、二胎房貸額度

二胎房貸額度50萬~500萬都有，貸款成數為不動產鑑估淨值85%~120%不等，實際放款額度，則會因各種申請管道而不同，還須同時考量成數及額度上限，以及個人的信用和財力條件。

貸款額度是指銀行借給你的金額有上限，如大部分銀行最高可借給你的額度上限為300萬。而所謂的貸款成數，指的是以房屋價值下去計算可以貸款的比例，如房屋的剩餘價值為500萬，貸款成數85%是410萬（1000*85%=850萬），但銀行額度上限是300萬，那借你的金額最多就是300萬。

四、二胎房貸利率

二胎房貸利率約落在2.5%~36%區間，而申請管道、信用狀況與財務條件，會關係到實際二胎房貸利率，以下簡單比較各管道的利率：

• 銀行二胎房貸利率

  銀行二胎房貸的年利率約落在2.5%~16%區間，除非你是信用狀況與財務條件，非常良好的客戶，否則想從銀行取得低利率的二胎房貸，幾乎是不可能。依以往記錄統計，一般客戶取得二胎房貸的年利率，約落在6%~16%的區間。

• 融資二胎房貸利率

  融資公司相對於銀行來說，貸款條件與資格審核寬鬆。二胎房貸的年利率，約落在7%~14%之間，幾乎與銀行所給的利率接近。

• 民間二胎房貸利率（代書/代辦）

  民間可以辦貸款的管道更多，以代書/代辦為例，月利率約落在1.5%~3%之間，乍看之下你會覺得，利率比起銀行與融資公司還低，但請注意畫線的地方，「月利率」是指，利率以每個月計算，若換算成年利率為18%~36%，這樣的利率就非常驚人了。而且有些代書/代辦公司，除了超高利率外，甚至要你只繳息不還本金，而這樣的還款方式，永遠也還不到本金，這樣對你來說更是不利。

五、二胎房貸費用

依據申請二胎房貸管道的不同，所收取的費用也不一樣。這些收費項目，主要是用來支付：行政費用、人事成本等，以下為你整理各管道收費項目的明細。

• 銀行二胎：

  銀行收取費用包含開辦費、帳管費等，收費區間約落在$3,000元~$15,000元之間（不含代書費、地政規費等）。

• 融資二胎：

  融資公司的收取費用，為貸款金額1.5%+$15,000元（包含代書費、地政規費）除此之外再無其它收費。

• 代書/代辦：

  所收費用有代辦費、服務費、諮詢費及手續費等等，收費標準與名稱不一，依代書或代辦公司的意願收取。

六、二順位房貸的Q&A

• Q小套房可以申請二胎房貸嗎？

  A不行。銀行對於小套房的貸款標準更嚴格，除非你的小套房在15坪以上，而且位於不錯的地段，否則銀行通常會婉拒小套房的二胎房貸申請。若是向融資公司申請二胎房貸，只要你的小套房還有貸款空間，都能諮詢與申請，最高貸款成數為房價的110%。

• Q沒有薪轉或其他財力證明可以辦二胎房貸嗎？

  A不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素，銀行會認為你的還款能力不足，進而婉拒你的貸款申請。融資公司二胎房貸審核寬鬆，就算沒有薪轉證明，融資公司還是可以貸款給你。

• Q屋齡40年的老房子也可申請次順位房貸嗎？

  A不一定。銀行通常不願意接受，老房子的二胎房貸申請，因為銀行會考慮到房屋未來的轉手機會高不高，畢竟越舊的房屋轉手越困難。融資公司二胎房貸，只要你的房子還有貸款空間，就算是40年屋齡的老屋，都能提出貸款申請。

若是名下有房子，遇上需要資金週轉，但是因自身條件狀況較差時，二胎房貸會是你取得資金的最好方式之一。只是在面對申請管道與貸款話術時，要廣泛蒐集資訊，並謹慎評估後，選擇最適合自己的貸款管道，才能貸得放心，還得安心。

（附錄）二胎房貸額度／利率／費用一覽表

以上資料來自各家銀行與融資公司官網，正確額度與期限以申請結果為主