二胎房貸怎麼辦理? 秒懂申請二胎房貸該找哪個管道

目前市面上貸款種類眾多,二胎房貸是許多人經常忽略的一種貸款方式。申請管道有三種:銀行、融資公司與民間貸款公司。如何從中挑選最適合的申請管道?本篇文章將帶領你一步一步,找尋最適合自己的申請方式。

一、什麼是二胎房貸?

二胎房貸意思是:房子在銀行已經有一筆貸款,繳了一段時間的貸款後,因為有其他的資金需求考量(如想整合負債或想再多一筆資金運用),所以用同一棟房子向第二家銀行、融資公司(目前台灣只有裕融企業子公司-新鑫股份有限公司,獨家承作二胎房貸業務)或民間貸款公司,再申請一筆貸款。

此時第二家銀行、融資公司或民間貸款公司的債權順位,屬於第二順位抵押權人(原銀行為第一順位抵押權人)註1。因此又可以稱為次順位房貸、二順位房貸等。

  • 抵押權人順位
  • 貸款房屋遭到拍賣,拍賣後所得價金,需先支付政府稅金,與拍賣時的所需費用,接下來要先清償第一順位抵押權人所餘貸款,剩下來的錢,接著才由第二順位抵押權人,收取拍賣後剩下金額。另因為法拍屋為競價拍賣,所以法院所訂出的拍賣價格,若沒有人投標,就會流標,流標後的價格,就會以上次的拍賣價格打八折,以次類推,最後有可能打四次八折。

由此可知,第二順位抵押權人承擔風險非常高,台灣目前只有11家銀行,有在承作二胎房貸業務,且相對保守

1.二胎房貸優缺點

當有資金需求時,除了可以申辦信貸、車貸之外,也可以用二胎房貸來取得資金,以下簡單說明比較二胎房貸的優缺點有哪些。

  • 額度大:二胎房貸額度最高500萬,不像信貸有DBR22倍的限制,房屋價值也比汽車高,因此有大額資金需求時,可以考慮申請二胎房貸。
  • 易過件:二胎房貸因為是用房子做擔保,審核會比無擔保品的信貸寬鬆,過件率也比較高。
  • 利率高:二胎房貸利率比一般房貸利率高1%左右,但仍不超過法定利率上限16%。

2.二胎房貸適合誰?

資金需求人人有,只是或大或小而已。若是名下房屋已經有房貸,仍有資金需求,且可能因本身條件較差,無法再利用房子向銀行申請一胎房屋貸款,這時候您就可以考慮申請二胎房貸,不失是你尋求資金來源的好方法之一。假如你有以下理由,就可以考慮申請二順位房貸。

  • 個人週轉資金
  • 當你有資金週轉的時候,不論你是想結婚、出國深造、開店創業等等的理由,都是需要錢來解決問題。若是你名下有房屋,你可以向銀行、融資公司等,申請次順位房貸,進而取得一筆資金來運用。
  • 公司週轉資金
  • 當公司需要一筆資金運作時,手邊卻欠缺足夠的錢週轉,這時你可以將名下的房屋,向銀行或融資公司申請二順位房貸,取得一筆資金來為公司解決問題。
  • 投資理財資金
  • 時代越進步,投資的機會與管道就會越多。人人都有屬於自己的理財規劃,只是在投資之前,首先要有資金可以運用,否則一切都只是空談。申請次順位房貸,可以讓你還住在原來的房子下,多出一筆錢運用,是可以迅速取得資金的管道。
  • 整合名下負債
  • 當你有多筆小額且利率高的貸款(如信貸、車貸、信用卡循環等),而且時常未能按時繳款,進而影響自己的聯徵信用評分。此時你可以申請一筆二順位房貸,整合所有以上小額而且高利率的貸款。讓自己只負擔一筆利率較低的二胎房貸,何樂而不為呢?
  • 整理修繕房屋
  • 無論舊屋修繕或新屋裝潢,都需要一筆不小的資金。此時你可以申請一筆二順位房貸,運用這筆資金,讓舊屋再現風華,新屋更加美輪美奐。

二、二胎房貸申請管道

選擇二順位房貸之前,我們首先要知道,各個管道的優缺點,然後再依自己的能力,來作評估與選擇。目前台灣承作次順位房貸的管道有三:銀行(11家)、股票上市融資公司(新鑫股份有限公司),以及民間貸款公司(以代辦/代書為例)。

1.銀行二胎房貸

依上面的說明,我們大概可以知道,在所有的申請管道中,銀行因受到政府法律的嚴格限制,放款利率與風險較其他管道低,應該是辦理二順位房貸的首選。但是,二胎房貸的承擔風險較一般房貸高(第二順位抵押權人),銀行為避免貸款收不回來的情況發生,所以審核就相對嚴格,因此能成功申請銀行二胎房貸的機會並不高。

就算通過審核,除非你各項條件俱佳(信用狀況優良、還款條件優秀)能拿到較低利率,否則銀行願意給你的利率,約落在6%~16%之間,與新鑫的利率條件相差不多。

2.新鑫二胎房貸

目前台灣,只有新鑫股份有限公司獨家承作「二胎房貸」的業務,而新鑫為股票上市的裕融企業旗下子公司,並於日前獲准公開發行(股票代號:6871),受金融監督管理委員會管轄,所以貸款安全有保障。

以新鑫二胎房貸的額度來說,最高可到500萬(不動產鑑估淨值110%)利率約7%~14%(與銀行差不多);條件審核寬鬆,流程較銀行簡便(只需來電諮詢,並備妥資料申請,約3~5個工作天即可撥款)。

因為二胎房貸市場龐大,市面上有許多自稱新鑫的經銷商,隨意的在招攬客戶(依法規融資公司不可直接放貸給客戶,須透過經銷商申請)導致詐騙與貸款糾紛不斷,因此確認是否為新鑫簽約經銷商是很重要的。本公司「i貸款」為新鑫簽約經銷商,申請二胎房貸有保障,歡迎加Line與撥打免付費電話0800-213886諮詢。

3.民間二胎房貸

除了銀行與融資公司外,民間的貸款管道眾多,如代書、代辦、當鋪等等,也是許多民眾會借錢的對象。只是要提醒你的地方在於,民間貸款的法律規範還不夠嚴謹,貸款利率也多高於法律規定(政府明令規定,貸款年利率不可高於16%)。

仍有許多民間貸款公司,以月利率混充年利率的話術,騙取未知民眾簽約,進而導致社會新聞,因高利貸而走上絕路的例子時有所聞。若是不得已,要選擇民間貸款公司借款,你需要更加小心與謹慎。

二順位房貸各種申請管道優缺點比較

申辦管道 銀行 新鑫 民間
利率 最低 最高
風險 未知風險
審核 嚴格 寬鬆 寬鬆
額度 依各銀行規定 500萬
成數 房價80% 房價110% 不一定
手續費 最高
如何申辦 洽詢各銀行 請洽本公司 X不推薦

二胎房貸優缺點比較

三、二胎房貸額度

二胎房貸額度50萬~500萬都有,貸款成數為不動產鑑估淨值85%~120%不等,實際放款額度,則會因各種申請管道而不同,還須同時考量成數及額度上限,以及個人的信用和財力條件。

貸款額度是指銀行借給你的金額有上限,如大部分銀行最高可借給你的額度上限為300萬。而所謂的貸款成數,指的是以房屋價值下去計算可以貸款的比例,如房屋的剩餘價值為500萬,貸款成數85%是425萬(1000*85%=850萬),但銀行額度上限是300萬,那借你的金額最多就是300萬。

四、二胎房貸利率

二胎房貸利率約落在2.5%~36%區間,而申請管道、信用狀況與財務條件,會關係到實際二胎房貸利率,以下簡單比較各管道的利率:

  • 銀行二胎房貸利率
  • 銀行二胎房貸的年利率約落在2.5%~16%區間,除非你是信用狀況與財務條件,非常良好的客戶,否則想從銀行取得低利率的二胎房貸,幾乎是不可能。依以往記錄統計,一般客戶取得二胎房貸的年利率,約落在6%~16%的區間。
  • 新鑫二胎房貸利率
  • 融資公司相對於銀行來說,貸款條件與資格審核寬鬆。二胎房貸的年利率,約落在7%~14%之間,幾乎與銀行所給的利率接近
  • 民間二胎房貸利率(代書/代辦)
  • 民間可以辦貸款的管道更多,以代書/代辦為例,月利率約落在1.5%~3%之間,乍看之下你會覺得,利率比起銀行與融資公司還低,但請注意畫線的地方,「月利率」是指,利率以每個月計算,若換算成年利率為18%~36%,這樣的利率就非常驚人了。而且有些代書/代辦公司,除了超高利率外,甚至要你只繳息不還本金,而這樣的還款方式,永遠也還不到本金,這樣對你來說更是不利。

五、二胎房貸費用

依據申請二胎房貸管道的不同,所收取的費用也不一樣。這些收費項目,主要是用來支付:行政費用、人事成本等,以下為你整理各管道收費項目的明細。

  • 銀行二胎
  • 銀行收取費用包含開辦費、帳管費等,收費區間約落在$3,000元~$15,000元之間(不含代書費、地政規費等)。
  • 新鑫二胎
  • 新鑫股份有限公司的收取費用,為貸款金額1.5%+$15,000元(包含代書費、地政規費)除此之外再無其它收費
  • 代書/代辦
  • 所收費用有代辦費、服務費、諮詢費及手續費等等,收費標準與名稱不一,依代書或代辦公司的意願收取。

六、二順位房貸的Q&A

  • Q小套房可以申請二胎房貸嗎?
  • A不行。銀行對於小套房的貸款標準更嚴格,除非你的小套房在15坪以上,而且位於不錯的地段,否則銀行通常會婉拒小套房的二胎房貸申請。若是向新鑫公司申請二胎房貸,只要你的小套房還有貸款空間,都能諮詢與申請,最高貸款成數為房價的110%。
  • Q沒有薪轉或其他財力證明可以辦二胎房貸嗎?
  • A不一定。若是你的收入不穩定、或者收入是領現金、沒有薪資轉帳證明、扣繳憑單等等因素,銀行會認為你的還款能力不足,進而婉拒你的貸款申請。新鑫公司二胎房貸審核寬鬆,就算沒有薪轉證明,新鑫公司還是可以貸款給你。
  • Q屋齡40年的老房子也可申請次順位房貸嗎?
  • A不一定。銀行通常不願意接受,老房子的二胎房貸申請,因為銀行會考慮到房屋未來的轉手機會高不高,畢竟越舊的房屋轉手越困難。新鑫公司二胎房貸,只要你的房子還有貸款空間,就算是40年屋齡的老屋,都能提出貸款申請。

若是名下有房子,遇上需要資金週轉,但是因自身條件狀況較差時,二胎房貸會是你取得資金的最好方式之一。只是在面對申請管道與貸款話術時,要廣泛蒐集資訊,並謹慎評估後,選擇最適合自己的貸款管道,才能貸得放心,還得安心。

(附錄)二胎房貸額度/利率/費用一覽表

二順位房貸專案 二順位房貸年利率 貸款額度 貸款成數 收取費用
新光「有巢氏貸款」 2%~7.5% 最高500萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$7,000元
兆豐「兆豐富二貸」 2.50%起 最高200萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$3,000元
國泰「二順位房貸」 2.5%~15% 最高150萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$15,000元
玉山「二順位貸款」 一段式利率2.66%~9.88% 50萬以上 不動產鑑估淨值85% 貸款金額1%起
凱基「理財家值金」 2.92%起 最高300萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$10,000元
遠東「二順位房貸」 3%起 最高300萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$5,000元
陽信「二順位房貸」 3%~4.25% 未提供 不動產鑑估淨值90% 開辦費$5,000元
台新「好宅富二貸」 3.25%~16% 最高300萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$12,000元
日盛「家值房貸」 3.33%起 最高300萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$15,000元
王道「二順位房貸」 4.5%起 最高500萬 不動產鑑估淨值85% 開辦費$15,000元
永豐「二順位房貸」 4.77%起 50萬以上 不動產鑑估淨值85% 開辦費$12,000元
融資「新鑫二胎」 7%~14% 最高500萬 不動產鑑估淨值120% 貸款金額1.5%起+$1,5000元
民間貸款公司(代辦/代書) 18%~36%
部分代書/代辦(只繳息不還本金)
金額由雙方約定 不動產鑑估淨值100% 沒有一定的收費標準

以上資料來自各家銀行與融資公司官網,正確額度與期限以申請結果為主

申請條件

無法承作